Objektbewertung: Kann man die Vergleichspreise von Gutachterausschüssen nachprüfen?

Wenn man eine Immobilie erbt, muss für diese die Erbschaftsteuer ermittelt werden. Das ist aber manchmal gar nicht so einfach. Daher können die Finanzämter sich Unterstützung beim Gutachterausschuss für Grundstückswerte holen und von dort Vergleichswerte für ähnliche Objekte erhalten. Diese Vergleichswerte können dann bei der Bewertung des fraglichen Objekts angewandt werden. Aber was ist, wenn der Steuerpflichtige auf einen anderen Wert kommt? Lassen sich die Werte des Gutachterausschusses irgendwie überprüfen? Das Finanzgericht Niedersachsen (FG) musste darüber entscheiden.

Am 22.01.2017 ging eine Immobilie durch Erwerb von Todes wegen auf die Kläger über. Am 23.08.2017 reichten die Kläger eine Erklärung zur Feststellung des Bedarfswerts beim Finanzamt ein. Nach ihrer Meinung ergab sich für das Objekt ein Sachwert von 78.493 EUR. Das Finanzamt ermittelte zunächst mit einem Immobilienpreiskalkulator einen Wert von 170.000 EUR und erließ am 10.04.2018 einen entsprechenden Bescheid. Im Einspruchsverfahren wandte es dann das Vergleichsfaktorverfahren an. Der Wert reduzierte sich so auf 153.456 EUR. Die Kläger wollten aber das Sachwertverfahren anwenden. Das Finanzamt forderte daraufhin vom Gutachterausschuss Vergleichspreise für das Objekt an. Hiernach ergab sich ein Wert von 186.000 EUR.

Die Klage vor dem FG hatte keinen Erfolg. Der vom Finanzamt angesetzte Grundbesitzwert sei nicht zu beanstanden. Grundlage bei der Wertermittlung seien die von den Gutachterausschüssen mitgeteilten Vergleichspreise. Die von den Gutachterausschüssen ermittelten und den Finanzämtern mitgeteilten Bodenrichtwerte seien für die Beteiligten im Steuerrechtsverhältnis verbindlich und einer gerichtlichen Überprüfung regelmäßig nicht zugänglich. Die gerichtliche Überprüfung von Mitteilungen der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte sei auf offensichtliche Unrichtigkeiten beschränkt. Diese lägen im Streitfall nicht vor. Die vom Ausschuss aufgeführten 20 Vergleichsobjekte seien mit dem strittigen Objekt vergleichbar gewesen. Bei mehreren Vergleichspreisen sei der Durchschnittswert anzusetzen. Auch die Nichtangabe der genauen Adressen der Vergleichsobjekte begründe keine offenbare Unrichtigkeit, da bei der Durchführung des Vergleichspreisverfahrens das Steuergeheimnis zu beachten sei.

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(aus: Ausgabe 09/2023)